【住宅ローン vs NISA】繰上返済と投資どちらを優先すべきか30代が考えてみた

1. はじめに

住宅ローンを抱えながらNISAで投資をしている。ふと思う。「繰上返済した方がいいんじゃないか？」と。

我が家の住宅ローンは現在変動金利0.69%。しかし2026年7月から銀行が基準金利を0.35%引き上げる予定のため、近いうちに1%台に突入する可能性が高い。金利上昇局面において、毎月約16万円をNISAに突っ込み続けていいのか。今回はこのテーマに正面から向き合ってみた。

2. 我が家の現状

まず前提となる数字を整理する。

NISAの生涯投資上限は1,800万円。現在651万円を投資済みのため、残り1,149万円を42歳までの6年間で埋めるには月約16万円の積立が必要だ。

3. 金利上昇で月々の返済はどう変わるか

変動金利の場合、金利が上昇すると月々の返済額もすぐに増加する。一般的な銀行では金利上昇時の影響を緩和する「5年ルール」と「125%ルール」が適用される。しかしSBI新生銀行にはこれらのルールが適用されない。つまり金利が上がればその翌月から返済額に即反映される。

7月以降に金利が0.35%上昇した場合、月々の返済額は約120,631円から約127,869円へ増加する見込みだ。月約7,000円の増加だが、35年間で積み上がると総返済額への影響は無視できない。

参考までに金利別の月々返済額（借入4,500万円・35年・元利均等）はこちら。

4. 繰上返済 vs NISA投資：それぞれのメリット・デメリット

繰上返済のメリット・デメリット

NISA投資のメリット・デメリット

5. 住宅ローン控除期間中の注意点

我が家は2025年に住宅を購入しているため、住宅ローン控除が13年間適用される。控除期間中は繰上返済よりもNISA投資を優先するのが一般的に有利とされている。

理由は単純で、住宅ローン控除の0.7%と現在の金利0.69%がほぼ相殺されているためだ。実質的にほぼ金利ゼロで借りているのと近い状態である。

金利が1.04%に上昇した場合でも、控除の0.7%を差し引くと実質負担は0.34%程度。この水準であればNISA投資の期待リターンの方が依然として高い。

ただしSBI新生銀行は5年ルール・125%ルールが適用されないため、金利上昇の影響が即座に返済額に反映される。金利が急上昇した場合は方針を見直す必要がある。

6. 数字で3パターンを比較してみた

月約16万円を6年間（総額約1,149万円）どう使うか、3つのパターンで試算した。36歳から42歳までの6年間の使い道を変えた場合の35年後の総メリットを比較している。なおケース3はすでに投資済みの651万円も年率5%で35年間運用し続ける前提で計算している。

前提条件

項目	ケース1：1年目から6年間繰上返済	ケース2：13年目以降6年間繰上返済	ケース3：NISA優先（1800万満額）
繰上返済／NISA新規積立総額	約1,149万円	約1,149万円	約1,149万円
利息削減額	約366万円	約183万円	0円
住宅ローン控除	約264万円	約339万円	約339万円
NISA利益（既存651万円分）	0円	0円	約2,940万円
NISA利益（新規積立分）	0円	0円	約4,376万円
完済年数	26年	27年	35年
総メリット合計	約629万円	約521万円	約7,655万円